Прибыль на первом этаже

Традиционно на первых этажах новостроек размещаются магазины, салоны красоты, медицинские центры, аптеки, химчистки и т. п. Среди наиболее активных арендаторов - продуктовые операторы, в том числе сетевые.

"В условиях ограниченного предложения ликвидных объектов продуктовые ретейлеры вынуждены работать на перспективу, арендовать помещения и до оформления прав собственности работать с ограниченным ассортиментом в части алкогольной продукции", - отмечает директор ASTERA Людмила Рева.

Целью размещения является прежде всего создание удобства для жителей вновь построенного дома. "Зачастую наблюдается явный дефицит магазинов, в которых жители могли бы приобрести необходимые товары недалеко от дома", - говорит специалист по коммерческой недвижимости НДВ СПб Марина Каширина.

При этом эксперты считают, что необходимо разделять встроенные помещения в точечной застройке в обжитых районах и в проектах комплексного освоения территорий.

В первом случае вокруг, скорее всего, есть все необходимое для комфортной жизни. И застройщик, особенно если дом выходит на тихую улицу, может разместить на первом этаже квартиру или помещение для ТСЖ.

Если же это новый большой комплекс, то на первых этажах проектируются помещения для салонов красоты, магазинов, кафе, отделений банков, детских садов и пр. "Если дом выходит на оживленную магистраль, под коммерческую недвижимость могут быть отданы даже два этажа", - отмечает генеральный директор ООО "ЦРП "Петербургская Недвижимость" Олег Пашин.

Как правило, застройщик сам не управляет построенной коммерческой недвижимостью, так как для этого необходимо специальное подразделение, штат и т. п. "Для компании-застройщика проще продать коммерческие помещения на этапе строительства, чем сдавать их в аренду", - поясняет генеральный директор ЗАО "Лемминкяйнен Рус" Юха Вятто. Но спрос на помещения неравномерный и трудно прогнозируемый, и зачастую реализовать все объекты до сдачи в эксплуатацию не удается.

"В спальных районах стоимость продажи таких объектов значительно выше арендных ставок, если рассматривать их в перспективе 7 - 8 лет", - отмечает генеральный директор "S. A. Ricci-Санкт-Петербург" Денис Радзимовский.

По словам ведущего консультанта отдела стрит-ретейла Jones Lang LaSalle в Петербурге Анны Лапченко, покупателями выступают в основном инвесторы, которые сдают эти объекты в аренду. В дальнейшем из общего количества проданных помещений более 80% сдаются в аренду.

Под свой бизнес покупают помещения банки, аптеки, цветочные магазины.

Арендная ставка на встроенные помещения напрямую зависит от расположения и от состояния самого объекта.

"Сложности со сдачей в аренду могут возникнуть только при наличии таких факторов, как задержка сдачи дома, получения свидетельства о собственности", - отмечает Марина Каширина. По словам Анны Лапченко, максимальный срок экспозиции объектов в наиболее популярных спальных районах севера составляет не более 3 месяцев.

Людмила Рева рассказывает, что сдача в аренду возможна только после получения свидетельства собственности на объект, но в наиболее ликвидных новостройках арендаторы разбирают объекты задолго до завершения всех формальностей.

Пустуют в основном помещения, расположенные во дворах или в домах внутри квартала. На них претендуют, как правило, нотариусы, небольшие салоны красоты, мелкие продуктовые сети, химчистка.

Цены на аренду растут в среднем на 10 - 12% в год и составляют сегодня 1300 - 1500 рублей за 1 м2.

Эксперты отмечают увеличение доли коммерческих площадей в новостройках. "Это связано с ростом чиcла проектов КОТ, в которых помимо жилых домов создается полностью самодостаточная среда для жизни человека", - поясняет Денис Радзимовский.

Нехватку коммерческих помещений подтверждает и стремление переводить квартиры на первых этажах в нежилой фонд.

При этом, как отмечает Юха Вятто, в объектах экономкласса застройщики будут по-прежнему размещать квартиры на первых этажах, тогда как в домах комфорт-класса первые этажи будут исключительно коммерческими.